Об изменениях в Региональные нормативы градостроительного проектирования Ленинградской области и в местные нормативы градостроительного проектирования.
Постановлениями Правительства Ленинградской области от 15 июня 2020 года № 396 и от 22 июня 2020 года № 430 утверждены подготовленные Комитетом градостроительной политики Ленинградской области изменения в Региональные нормативы градостроительного проектирования Ленинградской области и в местные нормативы градостроительного проектирования.
Рассмотрим основные изменения, внесенные в региональные и местные нормативы в соответствии с указанными постановлениями.
Исключено нормирование параметра высотности жилых зданий, в качестве нормируемой величины сохранено только количество этажей.
Данный параметр признан достаточным для регулирования высоты жилых зданий в связи с тем, что в основном застройка осуществляется в соответствии с типовой высотой этажа жилого здания классов «эконом» и «комфорт».
Кроме того, согласно ранее действовавшей редакции региональных нормативов градостроительного проектирования, при создании жилых комплексов застройщик был ограничен высотностью зданий, хотя анализ рынка недвижимости показывает обратное: для более комфортной среды проживания потребители все чаще выбирают квартиры с высокими потолками от 2,8 м и более, так как многие покупатели устанавливают в квартире системы кондиционирования или дополнительной вентиляции, делают шумоизоляцию, что уменьшает высоту потолков.
Кроме психологического комфорта надо учитывать и вполне физический аспект: всевозможные испарения, выдыхаемый углекислый газ и прочий грязный воздух концентрируется примерно в метре от потолка, то есть при низких потолках 2,5–2,6 м как раз в районе головы человека среднего роста.
Также внесёнными изменениями предусмотрена возможность строительства жилых домов, которые будут относиться к доминантной застройке, что создаёт дополнительные возможности решения проблем «обманутых дольщиков» путем достройки проблемных объектов, а также создавать архитектурные ансамбли для формирования комфортной архитектурной среды. Для этих целей вводится система необходимых показателей и предусматривается механизм строительства таких жилых домов путем подготовки документации по планировке территории и предоставления разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства с обязательным участием населения в рамках проведения публичных слушаний и общественных обсуждений.
Размещение жилых зданий, этажность которых превышает максимальную этажность, установленную нормативами, осуществляется в границах зоны размещения доминантной застройки в составе квартала как элемента планировочной структуры.
Границы зоны размещения доминантной застройки в составе квартала и предельные показатели этажности указанной зоны определяются исключительно проектом планировки территории, который подлежит рассмотрению Градостроительным советом Ленинградской области.
Доминантная часть застройки квартала не может составлять более 20 процентов площади квартала в целом, а доля доминантной части квартала в панораме любой из сторон квартала не может быть более 20 процентов общей ее длины.
Этажность доминантного жилого здания не может превышать установленную в соответствии нормативами максимальную этажность жилых зданий:
1) для городских населенных пунктов:
зоны А - на 9 этажей,
зоны Б - на 6 этажей,
зоны В - на 3 этажа;
2) для сельских населенных пунктов:
зон А и Б - на 3 этажа,
зоны В - на 4 этажа.
Максимальная суммарная площадь земельных участков для размещения доминантных жилых зданий - не более 20% площади квартала в целом.
Строительство доминантных жилых зданий в территориальных зонах, установленных правилами землепользования застройки, осуществляется на основании разрешений на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, получаемых в порядке, установленном статьей 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации
Существенные изменения внесены в нормативы обеспеченности машиноместами.
Введена дифференциация обеспеченности машиноместами относительно нахождения населенных пунктов в зонах урбанизации в соответствии с пунктом 15 региональных нормативов и Приложением 3 к региональным нормативам.
Обновлённые нормативы обеспеченности определены на основании статистических данных ГИБДД о количестве зарегистрированных легковых автомобилей на территории Ленинградской области (608000 автомобилей) и количестве жителей Ленинградской области. По состоянию на 01 декабря 2019 г. население Ленинградской области составляет 1872,8 тысяч человек (сайт lenobl.ru). В структуре населения около 15% составляют дети и около 27,6% - пожилые люди. Таким образом, трудоспособное население области составляет порядка 57,4%. По данным аналитического агентства АВТОСТАТ в Северо-Западном федеральном округе обеспеченность легковыми автомобилями на 01 июля 2019 г. составляет 324 а/м на 1000 жителей, при этом в Санкт-Петербурге этот показатель составляет 330 а/м.
При этом градостроительный регламент Санкт-Петербурга предусматривает наличие 1 м/м на 80 кв.м. жилой площади, что при обеспеченности 28 кв.м./чел дает обеспеченность 375 а/м на 1000 жителей. Принимая во внимание эти цифры, следует, что средняя обеспеченность машиноместами составляет 324 автомобиля на 1000 жителей. Исходя из зонирования по уровню урбанизации муниципальных образований данный показатель варьирован от 375 до 330 машиномест на 1000 жителей, что примерно составляет 351-360 машиномест автомобиля на 1000 жителей, то есть превышает фактический уровень обеспеченности машиноместами (324 автомобиля на 1000 жителей).
Исходя из изложенного, установлено, что обеспеченность объектами транспортной инфраструктуры определяется, исходя из минимального предельного значения расчетного показателя уровня автомобилизации населения на 1000 человек постоянного и временного (сезонного) населения в населенных пунктах муниципальных образований Ленинградской области, и составляет для населенных пунктов, расположенных в зонах в соответствии с пунктом 15 настоящих нормативов:
1) зоны А - 375 индивидуальных легковых автомобилей;
2) зоны Б - 350 индивидуальных легковых автомобилей;
3) зоны В - 330 индивидуальных легковых автомобилей
Одним из важнейших изменений является отказ от общего запрета на размещение встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных детских садов при строительстве на вновь осваиваемых территориях.
Ценность детского сада в составе многоквартирного дома признана равнозначной ценности дошкольной организации в отдельно стоящем здании, поскольку и при размещении встроенных детских садов весь комплекс обязательных требований, предъявляемых к дошкольной организации (в том числе, в части озеленения, детских и прогулочных площадок, элементов благоустройства, непосредственно площади помещений, необходимой для соответствующего количества мест в детском саду) соблюдается.
В начале июня текущего года Губернатором Ленинградской области принято решение о целесообразности строительства дошкольных образовательных учреждений во встроенных и встроенно - пристроенных помещениях, так как в этом случае обеспечивается вводимое в эксплуатацию жилье необходимым количеством мест в детских садах, а в случае строительства отдельно стоящих детских садов отсутствует гарантия того, что дошкольное образовательное учреждение будет построено своевременно.
Внесёнными изменениями данное решение Губернатора Ленинградской области реализовано.
При корректировке нормативов устранены имевшая место неопределенность при решении вопроса о возможности размещения мест для стоянок автотранспорта за границами микрорайонов, кварталов и (или) за пределами допустимого уровня их территориальной доступности, а также о количестве допустимых к выносу стоянок.
Внесены изменения в пункты 2.3.28 и 2.3.29 местных нормативов, которыми уточняются положения в части обеспечения машиноместами жителей, проживающими на территориях микрорайонов, кварталов и других элементов планировочной структуры.
Создание современной комфортной городской среды для проживания предусматривает создание большого количества инфраструктурных объектов, предназначенных для обслуживания населения. При этом большинство таких объектов находится на первых этажах жилых зданий, располагаемых вдоль красных линий улиц. Входы в здания и во вспомогательные помещения находятся с фасадной стороны, Также вдоль фасадов домов обычно устроены пешеходные ходы (тротуары), и парковки для таких зданий логично располагаются со стороны улицы для обеспечения комфортного доступа в жилые дома и встроенно-пристроенные помещения. При этом такие парковочные места располагаются не на проезжей части, а в специальных оборудованных местах для хранения/парковки. Так как границы элементов планировочной структуры («квартал» и «микрорайон») устанавливаются по границам красных линий, то ранее действовавшая редакция пунктов 2.3.28 и 2.3.29 местных нормативов не позволяла включать стоянки (парковки) легкового автотранспорта, расположенные в границах красных линий, которые одновременно являются также границами элементов планировочной структуры. Однако данные элементы благоустройства автомобильных дорог также используются жителями, что и учтено внесёнными изменениями.
Обращаем внимание на исключение Примечание 2 (под таблицей) к пункту 2.3.30. местных нормативов.
Данное изменение соответствует требованиям СанПиН2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов».
Кроме того, наличие ограничения размера парковки в 50 м/м и наличие разрывов в 25 м приводило к неоднозначному толкованию данного положения, что делало строительство «открытых» многоуровневых парковок, так как межэтажный разрыв всегда менее 25 м.
Построить такой паркинг этажностью более 2 этажей в принципе невозможно, что приводило к необходимости строить многоуровневые «закрытые» паркинги, места в которых в условиях продолжающегося падения доходов населения не раскупаются.
К тому же требование устанавливать разрывы приводит также к уменьшению полезной площади земельного участка, необходимой для размещения площадок для отдыха, игровых площадок и т.д. в силу санитарных разрывов от стоянок от автомобилей.
